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Contratto preliminare –contratto definitivo – termine essenziale – 28.04.2012.-

Scritto da La Redazione on . Postato in Articoli News

Interessante sentenza del Giudice di Pace di Napoli, il quale, richiamando anche la consolidata giurisprudenza della Corte di cassazione,  ha precisato: “Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata”





                                                        UFFICIO DEL GIUDICE DI PACE DI NAPOLI

                                                                     REPUBBLICA ITALIANA

                                                              IN NOME DEL POPOLO ITALIANO


Il Giudice di Pace di Napoli 1^ Sez. Civ., in persona del giudice Dott. Pietro Esposito Faraone, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n.4903/2012 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi, riservata per la decisione all’udienza del 27.04.2012 vertente
TRA
T. A., C.F. ….., elett.te dom.ta in Napoli alla ….. .., presso lo studio dell’Avv. M… ….. dal quale è rapp.ta e difesa giusta procura a margine dell’atto di citazione.
ATTRICE
E
M. S. e G. P., elett.te dom.te in Aversa (Caserta), alla Via ….., presso lo studio dell’Avv. V. O. che le rapp.ta e difende giusta procura a margine della comparsa di costituzione con domanda riconvenzionale
      CONVENUTE
 
OGGETTO: DANNI DA INADEMPIMENTO CONTRATTUALE.
sulle seguenti CONCLUSIONI: Le parti hanno rassegnato le conclusioni riportate in atti. 

                                              SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE


Con atto di citazione ritualmente notificato T. A., premesso che in data 31.03.2010, essa istante aveva sottoscritto con le convenute un contratto preliminare di locazione relativo all’immobile commerciale sito in Lusciano, …. di mq. 100 oltre spazio esterno al canone annuale di €.18.000,00 con obbligo di sottoscrizione del definitivo entro e non oltre la data del 30.05.2010; che le convenute, dichiaratesi proprietarie di tale immobile chiedevano ed ottenevano il versamento della somma di €.1.500,00 a titolo di caparra penitenziale; che in epoca successiva alla sottoscrizione del preliminare ed alla ricezione dell’assegno, M. S. e G. P. comunicavano di non essere proprietarie del bene, bensì semplici assegnatarie in attesa del rogito definitivo di assegnazione in proprietà da stipularsi entro il 20.04.2010; che dal giorno della sottoscrizione del preliminare le convenute non hanno più dato loro notizie né hanno sottoscritto il contratto definitivo di locazione provvedendo, tuttavia ad incassare l’assegno ricevuto a titolo di caparra penitenziale; che ogni tentativo di ottenere la restituzione del doppio della caparra era fallito ed in più, essa T. A. aveva subito danni in conseguenza della necessità di reperire un nuovo locale e del ritardo nell’inizio della propria attività commerciale.
Tutto ciò premesso, ha convenuto innanzi a questo Ufficio M… e G.. al fine di sentir emettere, nei loro confronti, sentenza di condanna per inadempienza contrattuale e di risarcimento dei danni da liquidarsi ex art. 1226 c.c. Il tutto con vittoria di spese di lite.
Instauratosi il contraddittorio, ritualmente e tempestivamente si costituivano le convenute resistendo alla domanda della quale chiedevano il rigetto con l’affermazione della esclusiva responsabilità dell’attrice per inadempimento contrattuale con l’affermazione del loro consequenziale diritto di ritenere la caparra e spiegando, a loro volta, domanda riconvenzionale al fine di ottenere i danni connessi al ritardo nella ricollocazione dell’immobile sul mercato.
Su richiesta delle parti venivano concessi i termini di cui all’art. 320 c.p.c. ma, a tale udienza nessuna delle parti compariva e, all’udienza successiva del 27.04.2012, lo scrivente, ritenuta la causa matura per la decisione, sulle conclusioni in atti riportate, invitava le parti a procedere alla discussione orale e, all’esito si riservava di emettere la propria decisione.
Pacifico ed incontestato che tra le parti sia stato stipulato un preliminare di contratto di locazione, e che ciascuna delle parti abbia chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, appare necessario, al fine di emettere una corretta decisione, procedere allo scrutinio delle doglianze di parte attrice.
Espone T. Assunta, a sostegno della sua domanda che le convenute: a) non avrebbero rispettato il termine essenziale previsto per la stipula del contratto definitivo; b) non avrebbero documentato la loro qualità di proprietarie dell’immobile; c) non avrebbero messo a sua disposizione la documentazione attestante l’agibilità e l’abitabilità dell’immobile, nonché la sua conformità alle norme urbanistiche vigenti.
Gli esposti rilievi non colgono nel segno per i motivi che si andranno ad esporre.
Procedendo per ordine, va, preliminarmente escluso che il termine contrattualmente previsto alla data del 30.05.2010 possa essere ritenuto “essenziale”. Pacifico, infatti, è il principio di diritto espresso dalla Corte Suprema secondo il quale “Il termine per l’adempimento può essere ritenuto essenziale ai sensi e per gli effetti dell’art. 1457 c.c., solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine medesimo.
Tale volontà non può desumersi solo dall’uso dell’espressione “entro e non oltre” quando non risulti dall’oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l’utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata. (Cass. civ., Sez. II, 06/12/2007, n. 25549; conf. Cass. 21838/2010).
Orbene, atteso che nel contratto in oggetto le parti nulla osservano in ordine al decorso della data fissata per la stipula del definitivo cui fanno genericamente riferimento con la formula “entro e non oltre”, deve essere esclusa l’ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento delle promettenti locatrici in virtù del solo decorso della data per la stipula.
Ritenuto, poi, ininfluente l’ipotesi che le promissarie locatrici non abbiano messo a disposizione dell’attrice la documentazione urbanistica attestante l’avvenuto trasferimento della proprietà in quanto il diritto di concedere un immobile in locazione giacché la qualità di locatore e la legittimazione sostanziale a stipulare la locazione non discendono dalla titolarità di un diritto reale sul bene in capo al soggetto contraente, essendo sufficiente, a tal fine, che il locatore abbia la disponibilità, anche solo di fatto del bene da concedere in godimento, potrebbe avere fondamento la doglianza actorea relativamente al mancato rilascio delle attestazioni di agibilità e di abitabilità in quanto il locatore deve assolvere integralmente al proprio obbligo di informazione per non incorrere in una responsabilità precontrattuale ai sensi dell’art. 1137 c.c. Egli, infatti, è tenuto nei limiti del c.d. "interesse contrattuale negativo", a risarcire il danno che eventualmente ne derivi in capo al conduttore, consistente, come nel caso di specie, nelle spese sostenute al fine della locazione dell'immobile, successivamente rivelatosi gravato da alcune gravi difformità (ad es. mancanza dell'abitabilità), sennonché, attraverso la documentazione prodotta dalle convenute si evince l’infondatezza di tali accuse.
Le convenute, infatti hanno esibito copia del rogito per notar Fiordaliso Notaio in Aversa Rep. 94427 del 01.04.2010 in virtù del quale hanno acquistato la piena proprietà e sono state immesse nel possesso dell’immobile per cui è causa, a tale atto è inoltre allegato il verbale del C.d.A. della venditrice …. di Aversa del 23.04.2009 nel quale si da atto del conseguimento delle autorizzazioni di agibilità ed abitabilità ed infine, nel medesimo rogito sono contenute le prescritte dichiarazioni urbanistiche.
Così accertato che nessuna inadempienza contrattuale è imputabili alle odierne convenute deve darsi atto che legittimamente G. P. e M. A. hanno fissato alla promissaria conduttrice un termine per l’adempimento ex art. 1183 c.c., e tardivo appare il rilievo che nella convocazione non sia stata espressamente indicata come luogo della convocazione l’Agenzia di Lusciano della …. che ha svolto l’attività di intermediazione.
Conseguentemente, la domanda actorea non può trovare ingresso.
Al rigetto della domanda di T. A., consegue l’accoglimento della domanda riconvenzionale e la declaratoria di inadempimento contrattuale dell’attrice e, per l’effetto il diritto di M.. e G… di ritenere la caparra penitenziale.
Non può di converso, trovare accoglimento la richiesta di risarcimento danni avanzata dalle convenute in assenza di qualsiasi prova in ordine alla loro sussistenza.
Le spese del giudizio, compensate nella misura di 1/3 atteso il parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, liquidate come in dispositivo, parametricamente ex art. 9 L.27/2012, vengono poste a carico dell’attrice soccombente.

                                                                                 P.Q.M.

Il Giudice di Pace, definitivamente pronunziando sulle domande come proposta, così provvede:
a) rigetta la domanda actorea;
b) in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale spiegata dalle convenute, dichiara T. A. inadempiente in ordine alle pattuizioni assunte nel contratto preliminare di locazione, autorizzando le convenute a ritenere la caparra penitenziale ricevuta;
c) rigetta le ulteriori domande;
c) condanna T. A. al pagamento dei 2/3 delle spese processuali in tale ridotta misura liquidate in complessivi €.800,00 comprensivi di €.50,00 a titolo di spese vive, ed il resto a titolo di competenze professionali, oltre I.V.A. e C.P.A. con attribuzione all’Avv. V. O. antistatario.
Così deciso in Napoli il 28 Aprile 2012
                                                                           Il Giudice di Pace
                                                                 Dott. Pietro Esposito Faraone