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Corte di Cassazione n° 9408/2011 – locazione – diritto all’indennità di avviamento in caso di vendita dell’immobile – 27.04.2011.-

Scritto da La Redazione on . Postato in Articoli News

La Corte di Cassazione, con la sentenza in esame, ha enunciato la   seguente regula iuris: “Il diritto all'indennità per l'avviamento commerciale sorge per effetto e al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui in caso di alienazione dell'immobile locato - avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto - obbligato a detto titolo ai sensi dell'articolo 1602 del Cc nei confronti del conduttore è l'acquirente dell'immobile locato. (Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 27 aprile 2011, n. 9408)”      





                                                                     CORTE DI CASSAZIONE

                                                                       III SEZIONE  CIVILE
  

                                                        SENTENZA N° 9408 DEL 27 APRILE 2011 
 

                                                                      REPUBBLICA ITALIANA   

                                                              IN NOME DEL POPOLO ITALIANO   
   
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:   Dott. TRIFONE Francesco - Presidente   Dott. CHIARINI Maria Margherita - Consigliere   Dott. D'ALESSANDRO Paolo - Consigliere   Dott. D'AMICO Paolo - rel. Consigliere   Dott. BARRECA Giuseppina Luciana - Consigliere   ha pronunciato la seguente:       SENTENZA   
sul ricorso 6127/2010 proposto da:   LA. MI. S.R.L. (.......) in persona dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore Sig.ra DO. ST. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ….., presso lo studio dell'avvocato …….., rappresentata e difesa dagli avvocati ……. D…., …… giusta delega a margine del ricorso;   - ricorrente
-
   contro   
OF. GI. S.R.L. (.......) in persona del legale rappresentante pro tempore MA. LU. , elettivamente domiciliata in ROMA, VIA ….., presso lo studio dell'avvocato ……., rappresentata e difesa dagli avvocati …….. giusta delega in calce al controricorso;   - controricorrente
-
   avverso la sentenza n. 587/2009 della CORTE D'APPELLO di CATANZARO, Sezione Terza Civile, emessa il 14/7/2009, depositata il 04/08/2009, R.G.N. 278/2009;   
udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 11/02/2011 dal Consigliere Dott. PAOLO D'AMICO;   
udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Rosario Giovanni, che ha concluso per il rigetto del ricorso con condanna alle spese.   

                                                                 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
   

Con ricorso depositato il 18 ottobre 2007 la societa' Of. -. Gi. s.r.l., esponeva che:   a) aveva stipulato in data (.......) un contratto di locazione ad uso commerciale (comportante il contatto con il pubblico dei consumatori) con la societa' La. Mi. s.r.l.;   b) la prima scadenza di tale contratto sarebbe venuta a scadenza il (.......);   c) la societa' locatrice Mi. s.r.l., con raccomandata del 18 gennaio 2006, aveva comunicato la disdetta del contratto alla suddetta prima scadenza;   d) essa conduttrice aveva richiesto con raccomandata del 24 aprile 2007 il pagamento dell'indennita' per perdita dell'avviamento, cosi' aderendo alla richiesta di rilascio dell'immobile per la suddetta prima scadenza della locazione commerciale;   e) la societa' locatrice in data (.......) le aveva comunicato che nel rapporto di locazione era intanto subentrata la societa' Al. s.r.l. per avere essa acquistato la proprieta' dell'immobile locato.   
Assumendo che l'indennita' per l'avviamento commerciale dovesse essere corrisposta dalla societa' originaria locatrice, nonostante l'avvenuta alienazione dell'immobile, dato che il contratto era sorto prima dell'alienazione medesima della res locata, la societa' ricorrente chiedeva, pertanto, che la societa' La. Mi. s.r.l, previo riconoscimento della validita' del contratto di locazione intercorso tra le parti e della successiva disdetta, venisse condannata a corrisponderle il compenso dovuto a titolo di indennita' per l'avviamento.   
La societa' convenuta contrastava la domanda deducendone l'inammissibilita' nei suoi confronti in quanto, attesa l'intervenuta alienazione della cosa locata in epoca precedente alla cessazione del rapporto di locazione, al pagamento dell'indennita' per l'avviamento era tenuta in sua vece, la societa' che, per avvenuto pregresso acquisto dell'immobile locato, aveva la qualita' di locatrice al momento della suddetta cessazione del contratto.   
Il tribunale di Cosenza rigettava la domanda nella considerazione che, in ipotesi di vendita di cosa locata, i diritti e gli obblighi nascenti dalla locazione si trasferiscono in capo all'acquirente.   Sul gravame della societa' soccombente decideva la Corte d'appello di Catanzaro, che, ritenuta ammissibile l'impugnazione, stabiliva che il diritto della societa' conduttrice alla corresponsione dell'indennita' per la perdita dell'avviamento commerciale era sorto non alla cessazione del rapporto ((.......)), bensi' al momento della comunicazione della disdetta (18.1.2006), cosicche', ai fini del giudizio, rimaneva irrilevante la vendita del bene locato ((.......)), in quanto successiva alla comunicazione della disdetta.   in riforma della sentenza di primo grado condannava, quindi, la societa' Mi. s.r.l. a corrispondere l'indennita' di avviamento.   
Per cassazione ha proposto ricorso la societa' La. Mi. s.r.l. sulla scorto di tre motivi, illustrati da successiva memoria.   Ha resistito con controricorso la societa' Of. -. Gi. .   

                                                                     MOTIVI DELLA DECISIONE   

Deve preliminarmente rilevarsi che, trattandosi di sentenza depositata dopo il 4.7.2009, non era necessario formulare i quesiti di diritto.   
Con i primi due mezzi d'impugnazione, da esaminare congiuntamente perche' strettamente connessi, la ricorrente censura la sentenza denunciata nella parte in cui non ha ritenuto meritevole di accoglimento l'eccezione di improcedibilita' dell'appello in ordine all'asserita tardivita' della notificazione del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione.   
La censura nel suo complesso non puo' essere accolta.   
La Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo l'articolo 435, comma 2, nella parte in cui non stabilisce che l'avvenuto deposito del decreto presidenziale di fissazione dell'udienza di discussione sia comunicato all'appellante e che da tale comunicazione decorra il termine per la notificazione all'appellato (Corte Cost., 4 gennaio 1977, n. 15).   
Nel caso di specie il decreto presidenziale e' stato comunicato alla difesa dell'appellante in data 23 marzo 2009, mentre l'atto d'appello e' stato consegnato all'ufficiale giudiziario per la notificazione in data 30 marzo 2009 e, percio', nel prescritto tempestivo termine imposto per legge.   
Con il terzo motivo la societa' ricorrente censura la sentenza impugnata nel punto in cui il giudice di secondo grado ha stabilito che il diritto all'indennita' per la perdita dell'avviamento sorge al momento della comunicazione della disdetta, rimanendo irrilevante la vendita del bene locato intervenuta tra la data della disdetta e la scadenza del contratto.
Lamenta, in particolare, che, affermando la sussistenza dell'obbligo della societa' La. Mi. s.r.l. di corrispondere al conduttore l'indennita' per la perdita dell'avviamento, la Corte territoriale sarebbe incorsa nella violazione delle norme di cui alla Legge n. 392 del 1978, articoli 28 e 34 e articolo 1602 cod. civ., con la conseguente insufficiente e contraddittoria motivazione sul punto.
   Secondo la ricorrente l'errore di diritto commesso dalla Corte d'Appello consiste nel non avere considerato rilevante, ai sensi dell'articolo 1602 c.c., la successione verificatasi nel rapporto contrattuale in seguito alla vendita della cosa locata, avvenuta il dopo la comunicazione della disdetta, ma prima della data di scadenza del contratto.   
Il motivo e' fondato.   
Occorre, anzitutto premettere che il principio stabilito in materia di locazione dall'articolo 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude, per implicito, che il fenomeno successorio, ex articolo 1599 cod. civ., del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualita' di locatore.   
Ne consegue che l'acquirente dell'immobile locato subentra in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione ancora non esauriti, mentre deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi gia' perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Cass., 2 dicembre 2004, n. 22669).   
Bisogna, inoltre, considerare, in tema di indennita' per l'avviamento commerciale dovuta in caso di cessazione del rapporto di locazione, che il diritto all'indennita' trova il suo fatto genetico nella avvenuta cessazione della locazione e non nell'intimazione della disdetta.   
Se il diritto all'indennita' sorge al momento della cessazione della locazione e in conseguenza della risoluzione a tale data del contratto per fatto non imputabile al conduttore, e' logico, pertanto, ritenere che obbligato per il compenso di avviamento e' colui che a tale momento ha la qualita' di locatore.   
Nel caso di trasferimento dell'immobile ex articolo 1599 cod. civ., l'indennita', quindi, e' dovuta dall'acquirente dell'immobile locato se lo stesso, alla data della cessazione del contratto, abbia assunto la qualifica di locatore; e cio' proprio in base al principio di diritto secondo cui il momento del trasferimento del bene determina anche il momento di cesura tra le obbligazioni e i diritti spettanti all'alienante e quelli dell'acquirente.   
Deve, in conclusione, essere accolto il terzo motivo, non essendo conforme al diritto l'affermazione della corte di merito secondo cui il diritto del conduttore all'indennita' sorge per effetto ed al momento dell'intimazione della disdetta per finita locazione da parte del locatore.
L'impugnata sentenza, percio', e' cassata con rinvio, per nuovo esame, alla Corte d'Appello di Catanzaro in diversa composizione, che, decidendo anche sulle spese di questo giudizio di legittimita', fara' applicazione della seguente regula iuris:
   "Il diritto alla indennita' per l'avviamento commerciale sorge per effetto ed al momento della cessazione del contratto di locazione, per cui, in caso di alienazione dell'immobile locato, avvenuta successivamente alla comunicazione della disdetta da parte del locatore alienante, ma prima della prevista data di cessazione del rapporto, obbligato a detto titolo ai sensi dell'articolo 1602 cod. civ., nei confronti del conduttore e' l'acquirente dell'immobile locato".   

                                                                                  P.Q.M.   

La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso; cassa in relazione al motivo accolto la impugnata sentenza e rinvia alla Corte d'Appello di Catanzaro, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di Cassazione.